Em resumo, o Laudo de Entrega de Obra auxilia as construtoras / incorporadoras a entregar um produto com maior qualidade, e um Laudo de Recebimento de Obra ajuda os proprietários e síndicos a verificar se o imóvel recebido está com desempenho e segurança adequadas. 

 1. O que é Inspeção de Recebimento e Entrega de Obra?

É a primeira inspeção realizada no imóvel e deve ser efetuada imediatamente após sua conclusão, instalação ou antes de iniciar o uso, ou, também, quando houver alterações em sua configuração, como reforma, reforço, retrofit ou mudança de algum sistema (adaptado de ABNT NBR 9452, 2016).

A inspeção de recebimento de obra pode ser considerada uma exigência legal e normativa.

De acordo com a NBR 5671 (ABNT, 1990, p. 8), item 5.16.1: “É de responsabilidade do adquirente”, alínea a: “vistoriar o bem imóvel, apontando de maneira formal, por escrito, quaisquer defeitos verificados“; e alínea b: “antes de tomar posse, receber o bem imóvel, constatada a inexistência de defeitos visíveis“.

De acordo com o inciso II do Art. 26 do Código de Defesa do Consumidor (BRASIL, 1990), o direito de reclamar vícios aparentes, ou de fácil constatação, é de 90 dias a partir da entrega do imóvel. Por isso é importante que se faça a inspeção antes desse prazo de 90 dias, para que não se confundam vícios aparentes inerentes aos materiais e aos processos construtivos, com os causados pelos usuários, durante a fase inicial de mudança e início do uso.

2. Quem pode fazer um Laudo de Recebimento e Entrega de Obra?

Segundo a ABNT NBR 16747 (2020), a inspeção predial deve ser realizada apenas por profissionais habilitados pelos conselhos profissionais na área de engenharia e arquitetura (CREA ou CAU), dentro das respectivas atribuições profissionais contempladas nas Leis Federais nº 5.194, de 21/12/1966, e nº 12.378, de 31/12/2010, e resoluções do CONFEA.

Sendo que é recomendável que os profissionais possuam especialização ou capacitação na área específica e instruções complementares sobre desempenho das edificações, patologia das edificações, manutenção predial e/ou temas correlatos.

Pois, apesar de não requerer conhecimento técnico especializado para fazer a inspeção de recebimento de um imóvel (para identificação de vícios aparentes) é cada vez mais comum a contratação de peritos engenheiros e arquitetos para realização desta tarefa.

A compra de imóveis residenciais é uma decisão importante e deve ser apoiada pelo conhecimento do estado físico do imóvel. O conhecimento técnico de um profissional é a forma mais segura para tomada desta decisão (AS 4349-1, 2007).

As vantagens da inspeção por profissionais especializados é que esses possuem capacitação técnica e experiência para prospecção de irregularidades construtivas, que sendo identificadas logo no início da vida útil do imóvel trazem muitas vantagens para todos os envolvidos.

De suma utilidade é a eventual identificação de indícios de potenciais vícios ocultos, que podem comprometer o desempenho da edificação e, se identificados tardiamente, podem não ter reparação viável, muito onerosos ou estarem fora do prazo de garantia.

Vício oculto é por definição toda anomalia ou falha que só se manifeste após um período de uso ou exposição, ou cuja identificação se torna difícil para um leigo, como, por exemplo:

1. declividade inadequada da rampa para acesso de deficientes físicos, que é de fácil constatação (identificável apenas por inspeção visual), porém, requer o conhecimento de sua obrigatoriedade;
2. o diâmetro de um cabo da malha do SPDA, inferior ao estabelecido pela norma;
3. a fixação de antenas na laje de cobertura, perfurando a impermeabilização sem calafetação adequada, sendo que a umidade só se manifestará após algum período de ocorrência de chuvas e consequente infiltração de água.

3. Como contratar um Laudo de Recebimento e Entrega de Obra?

É necessário definir a abrangência de modo atender os objetivos da inspeção esperadosDesta forma, deve ser claramente definido, pelo cliente e contratado, o escopo e abrangência da inspeção, para que o inspetor a realize dentro do esperado. No entanto, é prudente que o inspetor aconselhe na definição deste escopo conforme a seguir (AS 4349-0, 2007, SINGAPORE, 2012).

A inspeção de recebimento e entrega de obras deve abranger: a) o entorno; b) a implantação; e c) todos os sistemas construtivos aparentes do imóvel; a fim de se ter uma visão holística do imóvel, uma vez que o imóvel não existe isolada do meio.

A inspeção também pode ser dividida em áreas de uso comum e áreas de uso privativo, sendo recomendável que no caso de inspeções exclusivas de áreas comuns, sejam, também, inspecionadas algumas unidades privativas por amostragem e, no caso de inspeções exclusivas de unidades privativas, sejam inspecionadas as áreas comuns adjacentes, tais como fachadas da unidade, abrigo de medição de água, gás e energia elétrica da unidade, halls do pavimento da unidades, vagas de garagem da unidade, entre outros.

A abrangência da avaliação de desempenho deve considerar apenas os aspectos constatáveis pelo procedimento de inspeção descrito no livro “Inspeção e Recebimento de Obras”

Ressalta-se que não há menção normativa de requisito de desempenho estético, porém, este foi incluído como item a observar-se, pois é de extrema relevância para percepção de qualidade e valor do imóvel, tanto para os usuários, quanto para o inspetor.

4. Quando contratar o Laudo de Recebimento e Entrega de Obra?

As etapas de recebimento propostas consistem basicamente, após o término da obra, as atividades de inspeção e recebimento, e na avaliação de irregularidades. Caso não se realize o parecer de aceite do imóvel, e haja presença de irregularidades, avalia-se se prejudicam a segurança ou habitabilidade. Se não prejudicam, realiza-se o parecer de aceite parcial. Caso prejudiquem, emite-se o parecer de recusa do imóvel. Nos casos de aceite parcial ou recusa, o construtor deverá realizar as devidas correções e submeter a edificação novamente à atividade de inspeção de recebimento e entrega, conforme ilustrado na Figura 4.

É importante destacar que o fato de o imóvel ter um Auto de Conclusão de Obra (Habite-se), não significa que ela seja habitável. Para esta verificação deve-se ater aos requisitos de: estanqueidade, saúde, higiene, qualidade do ar, acessibilidade, funcionalidade, conforto tátil e antropodinâmico, desempenho acústico, térmico e lumínico.

Figura 4: Fluxo de etapas para inspeção de recebimento ou entrega de imóvel. Fonte: GROSSI (2021)

 

5. Quanto custa um Laudo de Recebimento e Entrega de Obra?

O preço de um laudo de inspeção de recebimento e entrega de obra varia em função do tamanho do imóvel e da complexidade dos sistemas. Um imóvel com diversas áreas sociais com equipamentos, acessórios e máquinas será mais trabalhosa em termos de tempo de vistoria e análise por parte do profissional, comparado com a inspeção de um apartamento de dois dormitórios, sem qualquer acessório ou instalações.

Desta forma, fixar valores não é possível, mas um parâmetro utilizado pelo mercado é o valor da hora-técnica profissional, que normalmente é fundamentada pelo IBAPE do seu estado, que pode variar de R$300,00 a R$500,00 a hora-técnica profissional, em função da complexidade.

Porém, o critério “preço” apesar de ser importante para tomada de decisão, não pode ser o único critério. O ditado popular nos alerta “o barato sai caro”, isso acontece porque normalmente o que é muito barato, não tem a mesma qualidade de um mais caro, ou porque o profissional fara a atividade de modo muito rápido e sem atenção e cuidado, ou porque ele pode não ter experiência e formação profissional e está usando seu imóvel de cobaia.

6. O que tem num Laudo de Inspeção de Entrega e Recebimento de Obra?

O Laudo de Inspeção de Recebimento ou Entrega de Obra deverá entregar no mínio, os seguintes dados:

Introdução

• Objetivo: descrição do objetivo da inspeção, por exemplo, inspeção e recebimento de áreas comuns, ou da unidade privativa número “x” etc.;
• Solicitante: identificação do solicitante e/ou contratante;
• Proprietário: Identificação do responsável legal da edificação;
• Objeto inspecionado: descrição das características técnicas da edificação, por exemplo, localização, data do projeto aprovado na prefeitura, data do habite-se, data de instalação do condomínio, quantidade de edificações, número de pavimentos, número de unidades, área construída, uso da edificação, descrição dos ambientes por pavimento, descrição dos sistemas construtivos etc.;
• Método de inspeção: análise documental, levantamento do histórico, vistoria sensorial, ensaios expeditos etc.;
• Diligências: data das entrevistas, vistorias, ensaios etc.; condições ambientais no momento da vistoria / ensaios, quando relevantes.

Apresentação e análise dos dados

• Análise de documentos: documentação solicitada versus disponibilizada, descrição de eventual ausência de documentos, descrição da análise dos documentos, com eventuais irregularidades;
• Vistoria: descrição das anomalias e não-conformidades identificadas em cada ambiente, com respectiva classificação quanto à origem / não atendimento de requisito;
• Limitações da inspeção: identificação de qualquer área ou item (dentro do escopo da inspeção) que não foi inspecionado, os motivos que impediram a inspeção;
• Classificação do estado aparente de desempenho: indicar a classe de desempenho de cada um dos sistemas construtivos existentes / inspecionados;
• Organização das prioridades: descrever todos os problemas com os respectivos graus de prioridade;
• Recomendações de correção: descrição das ações de correção e reparo de cada problema identificado;

Conclusão

• Indicação da extensão em que o escopo da inspeção foi cumprido e, se apropriado nos termos do contrato de inspeção;
• Recomendações para uma inspeção ou avaliação adicional a ser realizada por um especialista;
• Conclusões com relação ao objetivo da inspeção, com informações suficientes para permitir que o cliente compreenda de forma sucinta o resultado geral do trabalho;
• Data do parecer técnico de inspeção;
• Assinatura do responsável técnico, nome completo, número de registro no conselho profissional;

Referências

Apêndices (quando aplicável)

• Relatório fotográfico detalhado e croquis de identificação das anomalias e estado geral da edificação;
• Resultados de ensaios e testes realizados;

Anexos (quando aplicável)

• Ensaios laboratoriais, memoriais de cálculo, documentos relevantes etc.
• ART ou RRT, emitida pelo responsável pela inspeção e recebimento.

  

Referências

ABNT. NBR 5671: Participação dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura. Rio de Janeiro, 1990.

______. NBR 5674: Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro, 2012.

______. NBR 13752: Perícias de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 1996.

______. NBR 16747: Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento. Rio de Janeiro, 2020.

IBAPE-SP. Norma de Inspeção Predial. São Paulo, 2011. 33 p.

INSTITUTO DE ENGENHARIA. DT 001/13 DTPC: Inspeção predial e auditoria técnica predial. São Paulo, 2013. 24 p

GROSSI, Marcus Vinícius Fernandes. Inspeção e Recebimento de Obras: edificações habitacionais. LEUD: São Paulo, 2021.

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