Resumo

A gestão da qualidade com a conceituação e abordagem trazidas pela ISO 9001 – Sistemas de gestão da qualidade, foi publicada na década de 1980 no mundo, mas começou a ser aplicada à construção civil na primeira metade da década de 1990 no Brasil, por meio do desenvolvimento de métodos adequados às atividades das empresas construtoras em trabalho da empresa de consultoria CTE – Centro de Tecnologia de Edificações, com um grupo de construtoras associadas ao SindusCon-SP. Iniciava-se ali a prática da inspeção de serviços durante a obra de forma sistematizada, como processo, até então praticada sem sistematização e sem registros. Também começava a se inserir nos processos das empresas, as inspeções internas antes de entregar as unidades aos clientes finais. Embutido nesta abordagem estava o conceito de que as falhas internas detectadas ainda no âmbito dos processos da empresa tinham menores impactos em custos, imagem e satisfação do cliente do que quando percebidas por ele.

As construtoras que começaram a trabalhar de forma consistente e sistematizada nestas inspeções antes da entrega, conseguiram reduzir as reclamações de clientes, conseguiram reduzir falhas pós-entrega e, por consequência, os custos de assistência técnica. Com o passar do tempo as edificações foram se tornando mais complexas, pelo maior número de unidades, áreas comuns com mais ambientes e equipamentos e isso foi trazendo a preocupação em realizar esta inspeção de forma detalhada e com profissionais externos ou internos às empresas que não estejam envolvidos com a obra. A boa prática da gestão da qualidade efetivamente envolve a vistoria por profissionais qualificados que não estejam envolvidos com a produção daquele empreendimento.

Para a empresa construtora a realização de inspeção com estas diretrizes é de grande valor, pois evitará que o cliente final encontre falhas no recebimento e/ou que estas se manifestem com o início do uso e operação causando custos e insatisfação. Por outro lado, quando os clientes contratam um profissional para receber a edificação, precisam ter a segurança de que a inspeção foi de fato conduzida com procedimentos técnicos capazes de revelar a adequação para o uso e operação de todos os sistemas construtivos, equipamentos e da edificação como um todo. E as diretrizes apresentadas neste trabalho podem trazer esta confiança, pois todos os aspectos que definem a segurança, habitabilidade e durabilidade são examinados de forma metódica, padronizada e consistente.

Este é um tema de muita importância no Brasil e na América Latina, onde há muitos estudos voltados para inspeção de edifícios durante o uso, porém, com poucas referências relacionadas ao recebimento de edificações novas, ainda não habitadas. A inspeção de recebimento de edificações novas pode ser encarada como uma exigência legal e normativa no Brasil. De acordo com a norma NBR 5671 (ABNT, 1990, p. 8), item 5.16.1: “É de responsabilidade do adquirente”, alínea a: “vistoriar o bem imóvel, apontando de maneira formal, por escrito, quaisquer defeitos verificados“; e alínea b: “antes de tomar posse, receber o bem imóvel, constatada a inexistência de defeitos visíveis“. De acordo com o inciso II do Art. 26 do Código de Defesa do Consumidor (BRASIL, 1990), o direito de reclamar anomalias aparentes, ou de fácil constatação, é de 90 dias a partir da entrega da edificação. Por isso é importante que se faça a inspeção antes desse prazo de 90 dias, para que não se confundam anomalias aparentes inerentes aos materiais e aos processos construtivos com os causados pelos usuários, durante a fase inicial de mudança e início do uso.

Apesar de, legalmente, não requerer conhecimento técnico especializado para fazer a inspeção de recebimento de uma edificação, para identificação de anomalias aparentes, é cada vez mais comum a contratação de peritos engenheiros e arquitetos para realização desta tarefa no Brasil (GROSSI, 2016). A compra de imóveis é uma decisão importante e deve ser apoiada pelo conhecimento do estado físico do imóvel. O conhecimento técnico de um profissional é a forma mais segura para tomada desta decisão (AS 4349-1, 2007). As vantagens da inspeção por profissionais especializados é que esses possuem capacitação técnica e experiência para prospecção de irregularidades construtivas, que sendo identificadas logo no início da vida útil da edificação trazem muitas vantagens para todos os envolvidos.

De suma utilidade é a eventual identificação de indícios de anomalias potenciais, anomalias ocultas para leigos, que podem comprometer o desempenho da edificação e, se identificados tardiamente, podem ter reparações muito onerosas ou estarem fora dos prazos de garantia. Anomalia oculta é por definição toda anomalia ou falha que só se manifeste após um período de uso ou exposição, ou cuja identificação se torna difícil para um leigo, como por exemplo:

• anomalia oculta para leigos: declividade inadequada da rampa para acesso de deficientes físicos, que é de fácil constatação (identificável apenas por inspeção visual), porém, requer o conhecimento de sua obrigatoriedade;
• potencial anomalia: a fixação de antenas na laje de cobertura, possivelmente perfurando a impermeabilização. Podendo a umidade só se manifestar após um período de ocorrência de chuvas e consequente infiltração de água.

O presente artigo resume um techo do trabalho de dissertação que foi desenvolvido sobre os requisitos necessários para realização de uma inspeção de recebimento completa, abordando aspectos além das manifestações patológicas (anomalias aparentes), mas também, pontos com potencial aparecimento de manifestações patológicas (anomalias ocultos) e não-conformidades a requisitos legais e normativos, abrangendo aspectos estéticos, funcionais, de segurança no uso e operação, contribuindo para avaliar as condições de conformidade e desempenho aparente da edificação antes do início de seu uso.

REFERÊNCIAS

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5671: Participação dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura. Rio de Janeiro, 1991. 10 p.

______. NBR 9452: Inspeção de pontes, viadutos e passarelas de concreto ― Procedimento. Rio de Janeiro, 2019, 48 p.

______. NBR 16747: Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento. Rio de Janeiro, 220. 14 p.

AUSTRALIAN STANDARD. AS 4349-1: Inspection of buildings – Part 0: Pre-purchase inspections – Residential buildings. Sydney, 2007.

BRASIL. Lei nº 8078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Diário Oficial da União. Brasília, DF, 12 set. 1990.

GROSSI, M. V. F. Vistoria de recebimentos de edificações: Orientação aos síndicos. 2016. Disponível em: <https://www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/marcus-vinicius-fernandes-grossi/item/2207-vistoria-de-recebimentos-de-edificacoes-orientacao-aos-sindicos.html>.

GROSSI, Marcus Vinícius Fernandes. Diretrizes para inspeção e recebimento de edificações habitacionais recém-construídas. 2019. 446 f. Dissertação (Mestrado) – Curso de Habitação: Planejamento e Tecnologia, Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo, São Paulo, 2019.