É muito comum, na maioria dos condomínios, não haver um plano de manutenção implantado. Muitas vezes isso ocorre por desconhecimento, mas na maioria das vezes por falta de compreensão da gravidade da ausência de um plano de manutenção preventiva.

Aspecto Legal

Do ponto de vista legal, o Código Civil (Lei 10.406), no Art. 1.348, define como uma das atribuições do síndico: “V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Portanto, o síndico é responsável pela gestão de manutenção das áreas comuns, passível de condenação judicial caso não o cumpra por negligência ou omissão.

Aspecto Financeiro

Do ponto de vista financeiro, Sitter (1984) realizou um estudo da evolução do custo de intervenção em estruturas de concreto em função do tempo. Conforme gráfico abaixo, podemos observar que o “custo relativo” aumenta exponencialmente em função do tempo, o que significa que quanto mais tempo demorar para corrigir um problema, o custo aumentará em cinco (5) vezes, pois mais áreas estarão degradadas e maiores intervenções deverão ser feitas.

Aspecto Técnico

Do ponto de vista técnico, a contratação de serviços de manutenção e reparo paliativos, ou visando apenas o preço, não são a melhor opção. Às vezes o barato sai caro!

Reparar ou intervir de maneira errada, muitas vezes, pode ser pior do que não intervir. Um exemplo comum é o reparo de armadura expostas de estruturas. Apenas realizar reparos nos pontos expostos pode acelerar o processo de corrosão da armadura interna e ocasionar desplacamento e corrosão em mais pontos. Isso acontece porque não se atuou na causa da corrosão, se atuou apenas nos efeitos.

Portanto, antes de intervir em certas anomalias é necessário contratar a um laudo pericial ou de diagnóstico, para identificação da causa do problema e solução adequada.

Como evitar problemas

De maneira geral, para realizar uma boa gestão de manutenção, evitando acidentes, desperdício de tempo e dinheiro, deve-se:

• Elaborar um plano de manutenção e inspeção, atendendo aos requisitos da ABNT NBR 5674 (“Manutenção da Edificação”), através do auxílio de um profissional habilitado (engenheiro civil ou arquiteto) *;

• Atender Às instruções de uso, operação e manutenção preventiva do Manual do Síndico e do Manual do Proprietário (se houver);

• Definir o escopo, planejamento e projeto (se necessário) de reparos, baseado em normas técnicas, visando a recuperação de desempenho e aumento da vida útil*;

• Avaliar e qualificar os fornecedores, verificando se possuem experiência, qualificação e estrutura adequadas para realização da atividade prevista*;

• O síndico deve buscar participar de palestras e cursos sobre o assunto, a fim de se atualizar e capacitar;

• Possuir um zelador qualificado e capacitado em realizar as inspeções, os controles e a fiscalização das manutenções;

• Dependendo o tamanho e tipo do condomínio, possuir um “engenheiro de manutenção e facilities”;

• Contratar profissionais habilitados e especializados na realização de inspeções prediais, preferencialmente a cada 5 anos*.

* Nessas situações é recomendável a contratação de profissional habilitado para análise, controle, elaboração ou execução.

Matéria publicada na edição de Jan/2017 da Revista Direcional Condomínios.

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