1 – Introdução

O objetivo desse trabalho é relacionar os cuidados básicos que um síndico deve ter para reparar, substituir e manter o sistema de impermeabilização de um condomínio. Isso envolve a elaboração de um plano de manutenção preventiva, realizar inspeções periódicas, identificar problemas, diagnosticar e tratar a “causa raiz” e contratar empresas qualificadas para a realização do reparo. Normalmente as ações sobre o assunto sempre são reativas, acontecem sempre após a perda de desempenho do sistema, quando há infiltrações aparentes. Quando reparado de imediato (melhor opção), são evitados danos a outros elementos construtivos; quando realizadas tardiamente, aumentará o custo e quantidade de elementos a serem reparados (mais informações podem ser lidas no artigo Consequências da ausência de manutenção em edificações). Antes de iniciar o reparo de qualquer anomalia é muito importante a realização de um diagnóstico da “causa raiz”, para ser tratada. O tratamento dos efeitos ou de “causas intermediárias” só remediará o problema, que voltará a surgir cedo ou tarde.

2 –  Vida Útil

Para entender sobre plano de manutenção, antes precisamos ter o conceito de vida útil dos sistemas construtivos. A tendência é que, com o passar do tempo, o desempenho ou funcionamento dos sistemas vá se deteriorando devido à exposição ao meio e à ação dos usuários (conforme mostra o Gráfico 1).

Gráfico 1 – Desempenho em função do tempo

Se realizadas as manutenções, haverá um ganho de desempenho significativo, que estenderá a vida útil por mais tempo, conforme o Gráfico 2.

Gráfico 2 – Desempenho em função do tempo com manutenção

Sabendo disso, podemos imaginar que o tempo de vida útil de cada tipo de sistema será diferente, pois tem características diferentes e sofre influência do meio de maneira diferente. Para saber os tempos de vida útil esperado de cada sistema, podemos usar como referências a tabela da ABNT NBR 15.575.

Por exemplo, na tabela abaixo, é possível verificar o trecho de vida útil de cada tipo de sistema conforme as soluções adotadas (incluso piscinas, coberturas, juntas, caixas d’água etc.).

 

Plano de Manutenção

Deve-se elaborar um planejamento para as manutenções periódicas dos revestimentos que estão sob a impermeabilização, para que se prolongue sua vida útil. Essas informações podem ser encontradas nos manuais fornecidos pelo construtor, ou nos manuais genéricos do CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), Sinduscon-SP, SECOVI etc.

O importante é saber que se deve provisionar verba para a manutenção de toda edificação e sua substituição quando do término da vida útil. Isso evita rateios de surpresa ou muito em cima da hora, o que pode prorrogar o início da intervenção necessária face à demora na arrecadação da quantia suficiente aos serviços. Por experiência de inspeções prediais realizadas e com base nos prazos de vida útil da ABNT NBR 15575, observamos que é importante começar a se prevenir para substituir os sistemas de impermeabilização a partir do 10º ano.

Cuidados na Contratação

Sempre na contratação de serviços de reparo, restauro, reforma, obra  etc., devem ser levados levar em consideração os aspectos Financeiros, Ecológicos e Sociais (veja mais sobre o assunto em Sustentabilidade em execução de obras, reformas e retrofits: Um guia aos síndicos). A princípio parece modismo, ou distorção de marketing, mas se bem compreendido e aplicado, esse conceito de sustentabilidade proporcionará benefícios ao bolso do condomínio.

De modo geral, devem ser contratadas empresas que apresentem os seguintes requisitos:

1. 1 – Tenham profissionais habilitadas pelo CREA ou CAU;
2. 2 – Declarem quais normas técnicas ABNT e legislação aplicáveis que estarão seguindo;
3. 3 – Possuam meios que garantam a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a execução da obra (apresentação de documentos de atendimento à segurança do trabalho);
4. 4 – Escopo detalhado de cada atividade;
5. 5 – Elaboração de diretrizes de execução, projeto executivo, memoriais (quando necessário);
6. 6 – Elaboração de um cronograma de execução;
7. 7 – Planejamento de descarte de resíduos, conforme legislação vigente;
8. 8 – Definição do local de armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados, atentando-se aos limites de cargas suportados pela estrutura, interferência nas áreas de circulação e saídas de emergência;
9. 9 – Implicações no Manual de Uso, Operação e Manutenção das edificações, quando aplicável, conforme ABNT NBR 14.037, e no sistema de Gestão de Manutenção, conforme ABNT NBR 5674.
10. 10 – Declaração de prazo de garantia de cada um dos serviços prestados, ou produtos fornecidos.

Cuidados na Execução

Apenas para dar noções básicas do procedimento de impermeabilização, ou até mesmo para referência de escopo de execução, será descrita a sequência executiva mais comum para impermeabilização com manta asfáltica para toda área no entorno da piscina e demais superfícies, como forma de o síndico ou preposto ter noções e referências básicas para avaliar a qualidade e andamento da execução dos serviços.

1ª Etapa: Execução da regularização da base

Pré-Requisitos para a Execução do Serviço

1. 1 – Remoção do revestimento e da impermeabilização antiga;
2. 2 – A área deve estar limpa, seca e isolada;
3. 3 – Projeto de impermeabilização.

Limpeza e preparação da base

1. 1 – Limpar a superfície removendo materiais soltos (argamassa, sujeita, restos da retira da impermeabilização anterior);
2. 2 – Preencher irregularidades de buracos profundos com argamassa de cimento e areia, traço 1:2 em volume;
3. 3 – Caso haja outros elementos, tais como, graxa e óleo, remover com solventes ou ‘escarificação’ da base;
4. 4 – Lavar toda a superfície com lava jato.

Superfície horizontal

1. 1 – Tirar os pontos de caimento com mangueira de nível, conforme projeto;
2. 2 – A espessura no ponto mais baixo, deve ser superior a 2 cm;
3. 3 – Executar a regularização, com argamassa de cimento e areia, traço 1:3 em volume;
4. 4 – Executar a cura úmida.

Superfície vertical

1. 1 – Abrir chanfros de 45º graus para ancorar a extremidade da impermeabilização, conforme projeto;
2. 2 – Tirar os pontos para regularização com espessura mínima de 2 cm;
3. 3 – Aplicar chapisco de cimento e areia traço 1:3 em volume;
4. 4 – Executar a regularização, com argamassa de cimento e areia, traço 1:3 em volume;
5. 5 – Todos os cantos e arestas vivas devem ser arredondados com raio mínimo de 4cm;
6. 6 – Executar a cura úmida.

2ª Etapa – Aplicação da manta asfáltica

Pré-Requisitos para a Execução do Serviço

1. 1 – Regularização da superfície concluída;
2. 2 – A área deve estar limpa, seca e isolada;
3. 3 – Instalações elétricas compatíveis para ligação das caldeiras elétricas;
4. 4 – Ponto de água para teste de estanqueidade;
5. 5 – Projeto de impermeabilização.

Imprimação

1. 1 – Aplicar uma demão de solução de imprimação (primer) e aguardar secagem.

Tratamento de juntas

1. 1 – Executar o tratamento com reforço nos tubos, cantos, arestas, ralos e bases, conforme projeto;
2. 2 – Tratar as juntas de dilatação, conforme projeto.

Execução da manta asfáltica

1. 1. 1 – Desenrolar e alinhar as bobinas no esquadro e prumo horizontal e vertical;
   2. 2 – Aplicar com esfregão uma demão de asfalto oxidado aquecido entre 160º a 210º, consumo aproximado de 3,0kg/m2 sob a manta, no máximo 50 cm à frente da bobina, que está sendo aplicada, sendo bem pressionada sobre o asfalto, usando o rolete para maior aderência e consequente aderência do asfalto com a manta;
   3. 3 – Nas emendas de manta sobre manta, retirar o polietileno, largura 10 cm, e fazer a aderência conforme item anterior;
   4. 4 – Recobrir as emendas com asfalto oxidado;
   5. 5 – Nos cantos, encontros de horizontal com vertical, sobrepor 30 cm, não podendo utilizar uma única manta para executar a horizontal e vertical de uma vez;
   6. 6 – Quando a especificação exigir, realizar duas demãos de manta.
   7. 7 – Realizar ancoramento da manta conforme projeto ou detalhes executivos. Atenção redobrada em viradas verticais, viradas dos ralos e interferências entre sistemas (elétrica, hidráulica, etc).

Teste de estanqueidade:

1. Executar o teste de estanqueidade com duração de 72horas.

3ª Etapa – Execução da proteção mecânica

Pré-Requisitos para a Execução do Serviço

1. Manta asfáltica concluída, testada e aprovada.

Superfície horizontal

1. 1 – Sobre a manta asfáltica, aplicar o filme de polietileno;
2. 2 – Definir os pontos de caimento para os ralos, com espessura mínima de 2 cm nos ralos e “taliscar” toda a superfície;
3. 3 – Executar a proteção mecânica, regularizando a superfície com argamassa de cimento e areia traço 1:3 em volume, sem uso de aditivos.
4. 4 – Sarrafear e desempenar a argamassa;
5. 5 – Criar juntas na argamassa a cada aproximadamente 4 metros;
6. 6 – Executar a cura úmida.

Superfície vertical

1. 1 – Sobre a manta asfáltica, aplicar a tela galvanizada ou de polietileno, aplicando chapisco (cimento e areia 1:3) sobre a mesma;
2. 2 – Sobre o chapisco aplicar argamassa de reboco à base de cimento e areia (sem cal) regularizando a superfície.

Itens para fiscalização e recebimento do serviço

Regularização

1. 1 – Limpeza da base (pontas de ferro, rebarbas concreto/massa, madeira);
2. 2 – Caimento para os ralos;
3. 3 – Cantos arredondados encontro laje/parede;
4. 4 – Limpeza do local.

Manta Asfáltica

1. 1 – Área limpa e isolada;
2. 2 – Uniformidade primer;
3. 3 – Aplicação manta asfáltica – especificação e colagem das camadas;
4. 4 – Aplicação manta asfáltica – transpasse;
5. 5 – Teste de estanqueidade (72 horas);
6. 6 – Limpeza do local.

Proteção mecânica

1. 1 – Aplicação do filme de polietileno (horizontal) e tela (vertical);
2. 2 – Uniformidade da proteção mecânica;
3. 3 – Conclusão de 100% do serviço;
4. 4 – Limpeza do local.

Referências

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 9574: Execução de impermeabilização. Rio de Janeiro, 2008.

______ NBR 9575: Impermeabilização – Seleção e projeto. Rio de Janeiro, 2010.

______ NBR 9952: Manta asfáltica para impermeabilização. Rio de Janeiro, 2014.

______ NBR 9910: Asfaltos modificados para impermeabilização sem adição de polímeros – Características de desempenho. Rio de Janeiro, 2002.

______ NBR 9686: Solução e emulsão asfáltica empregadas como material de imprimação na impermeabilização. Rio de Janeiro, 2006.

______ NBR 13724: Membrana asfáltica para impermeabilização com estrutura aplicada a quente. Rio de Janeiro, 2008.

Matéria complementar da edição – 221 de mar/2017 da Revista Direcional Condomínios

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